不在籍・不在住証明

最近、お客様から登記についてご相談をいただきました。

司法書士事務所でもない当社ですが、何なりと!

不動産を売却するうえで、登記簿上の住所と現在お住まいの場所が違うとのことで司法書士から戸籍の附票をとるように言われたそうですが、役所に行けば、過去５年以上に関しては当時お住まいの住所地が表示されないとか！？

所有権移転登記をするにしても、必要書類である印鑑証明書は当然ながら現在お住まいの住所地となっていて、法務局に申請するうえでは住所変更登記が必要になります。

登記簿上の住所から現在にお住まいの場所に移転した証明がいる訳ですね。

住民票で過去の履歴を遡り、戸籍の附票にも登記簿上の住所が表示されない場合は、「不在籍証明書と不在住証明書」が必要になります。

普段聞かない証明書ですが、これは、登記簿上の住所地を管轄する役所にて証明書の発行をしてもらえればいいわけです。

この証明書は「その市町村で戸籍や住民票が無い」ということを役所が証明してくれるというものです。

二種類の証明書になるので、役所でも受付窓口が異なることがあります。

あとは、これに権利証の写し、住民票とこの証明書を添付すればOKです！

当然ながら、所轄法務局には事前にこれでいいのかは確認してくださいね！というか、専門家である担当司法書士に聞く方が早いのですが＾＾；

任意売却

忙しいことを理由にブログの更新ができてませんでした＾＾；

このたび、事業として任意売却事業を手掛けることになりました。

以前、勤めていた会社で任意売却については熟知しており、住宅ローン等でお困りの方のお役にたてればと思います。

毎日のように配当要求と言われれる裁判所にて掲示している資料を拝見させていただき、登記簿謄本を取り寄せ、不動産所有者の方にアポイントからはいります。

裁判所で掲示される配当要求というのは、簡単に言うと数か月後に競売にかけられる物件目録になります。

この時には不動産所有者の方に裁判所から特別送達で知らされるので、ほとんどの方は初めてのことでご不安になると思われます。

特別送達が届くと、数か月以内に競売の入札が開始されてしまいますので、早めに手を打つ必要があり、そのまま競売で進めるのか、或いは任意で売却をするのかを決める段階になります。

通常、競売では落札金額が低くなりますので、不動産所有者にとっても債権者にとってもあまり好ましくない状況であるため、任意で売却することにより不動産を高く売り、債務額の圧縮および引っ越し費用を債権者から捻出してもらえる方法が任意売却となります。

残額については債権者と交渉し、月々払える金額にて合意をしたり、差し押さえされている税金の滞納額についても交渉を行うことになるため、債務者の立場としては、何もせず競売になるよりは、任意売却の手段により少なからず今の立場よりは良くなることがあります。

当社では、当然ながら、転居先問題も解決しますので、早めにご相談いただければと思います。

ペット可のマンション

ペット可のマンションは増えていますが、前提条件は結構厳しいものがあります。

小型犬のみ可がほとんどではないでしょうか。

しかい、お客様には大型犬を飼われている方もいらっしゃいますので、その方々の住まい選びは結構シビアになってきます。

当然、犬種にもよります。

犬種によるということは・・・犬種によっては管理会社へのヒアリング段階で不可となってしまいます。

ある意味、差別？という意見もあるでしょうが、マンションは共同住宅のため、周辺の住民様にも配慮しないといけない事情もあります。

昨日、大型犬２匹を飼ってらっしゃるお客様のご依頼を受けお部屋探しに。

犬種としては、ドーベルマン！

う～ん。なかなか見つかりません。問い合わせした管理会社すべてNO回答です。

ですが、当社はあきらめません！

普段お付き合いしているマンションオーナー様にご理解をいただけるように説得・説得・説得の日々でした。

結果・・・ありました！！！

１階ワンフロア１住戸のお部屋で、マンションオーナー様も条件付ではあるもののご理解をいただくことに成功！

なにぶん、何度も言うようにマンションは共同住宅なので、大型犬を好ましく思わない方や小さいお子様もいらっしゃいますので細心の注意が必要になってきます。

予め、他の居住者の方々に挨拶廻りをさせていただき、ご理解をいただくのも一苦労でした。

お客様へのペット使用細則については条件付ではあるものの、お客様もとりあえず、一安心いただき、無事ご契約の運びとなりました。

共有名義の不動産 その４

お客様から以下の内容でお問い合わせがありました。

Ｑ：土地は私とＡ各1/2ずつの共有名義、建物は「区分所有建物」で同じく1/2ずつの権利を有しております。私はその建物に住んでいますが、Ａは他者（店舗）に貸している状況です。先日、Ａは法人Ｂ社に自分の持分を売却したと連絡があり、私に了解も得ないで、非常に困惑しております。後日、法人B社は共有物分割請求で競売にかけられたらお宅は困るでしょう？って言ってきました。今後、どうなるのでしょうか？

これまで、Ａさんと共有でお持ちの権利をＡさんが突然、売ったことによってご相談者様が困惑するのは当然のことですよね。

法的には相手の了解なく、売却することは何ら問題はありません。

さて、ここからがどうなるのか予想してみます。

①法人Ｂ社はご相談者様に残りの持分を売却してくれないか？または買い取ってくれないかと話がくる。

②共有物分割請求にて競売の申し立てを行ってくる。

考えられるのは上記の２種類が想定されます。

特に、注意をしなければならないのはいきなり②を相手方が持ち出し、ご相談者様の持分を手放さそうとすることです。

しかし、ここで冷静に考える必要があります。

法人Ｂ社が、競売の申し立てを行い、共有物の解消を本当に望むのでしょうか？

答えは「NO！」です。

なぜなら、法人B社は

①自ら所有となった区分所有建物には店舗との賃貸契約が引き継がれている。

②建物は区分所有であるため、共有物分割請求での競売換価の主張では建物部分は競売対象外となり、土地のみの競売になる。

③土地が第３者の名義になると、建物は借地権は摘要されず、敷地利用権のない建物になるため土地明け渡し建物収去命令の対象となる。

上記の点からすると、建物が収去対象になると法人B社と店舗との間の賃貸契約は「不履行」になり、店舗側から法人B社に対して損害賠償が発生することになります。

店舗の損害賠償となると結構な金額になることが想定され、法人B社はうかつに競売を申し立てを行うことはできないからです。（しかも、その店舗を調べるとかなりの繁盛店）

これは、建物が「区分所有」、「賃貸付」となるから、こういう結末に至ってしまうのです。

従いまして、ご相談者様の取る道は法人B社から「競売」を持ち出してきたのですから、こう言いましょう「困るのはお宅の方でしょう？」っと。＾＾

物件査定のご依頼

梅雨の中休みでしょうか。雨が降りそうで降らない感じですね。

ぐずついた天気であるものの、今日も頑張っております。

さて、先日、東京都M市に区分マンションをお持ちの所有者様からのお問い合わせで、物件査定のご依頼をいただきました。

どこよりも高値で売りたいのが所有者様のご要望は当然のことですよね＾＾

ただ、相場を見ずに希望額通りで売却活動をすることは良くありません。

相場を調べ所有者様に的確にお伝えし、売却価格を決定をする。相場を見誤れば、所有者様に損害を与えてしまいますので、仲介業者としては慎重に相場を調べる必要があります。

周辺の売り出し状況や過去の成約事例、地元業者様からのヒアリング、お部屋内の状況等々を鑑み売り出し価格の提案をしなければなりません。

責任重大な仕事であるものの、お客様にご満足いただけるように販売活動方法を含めご提案ができるようにします！

管理物件として受託！

宅建業者として登録してから早3ヵ月が経ちました。

ついに、マンション１棟の管理を受託させていただきました！

東京都内で交通の便もよく、築浅のマンションです。

ビルマネージメントは、オーナー様が行い、当社はプロパティーマネージメント、つまり、集金代行と空き部屋の募集をさせていただくことになり、嬉しいこの限りです！

募集において、募集図面やネット掲載において、どのように募集するかにより、お客様の反応は変わってくるものです。

これからもがんばります！！

事務所のレイアウト作成

先週より、お客様からのご依頼で事務所探しのお手伝いをさせていただきました。

○○駅限定、予算も限定、面積も限定！！？

探しました＾＾；　レインズに掲載しているものでは限りがあるので、手当たり次第探しました。

物件の内見も済ませ希望条件通りで審査も無事クリアし契約することに至りました。

契約し、鍵の引き渡しまでが通常の不動産会社の役目ですが、お客様のご要望で事務所内のオフィス家具の配置を作成してほしい依頼が＾＾；

もちろん、無償です。

以前の会社ではJWCAD（製図用ソフト）を使っていた経験もありますし、私自身が会社の立ち上げを数社経験したこともあるので、人の導線も配慮しオフィス家具のレイアウト作成も難なくこなすことができ、お客様も見ていただき、気にいっていただいてよかったです＾＾

お客様は事業の立ち上げで四苦八苦されておりますが、今回、その一端を担うことができ、非常に楽しい仕事をさせていただきました！

ありがとうございました！

造作譲渡問題で四苦八苦！？

取引先のビルオーナーが管理している物件にエステ店が入っていまして、今年の秋ごろにエステ店オーナーが結婚を機に店を閉めるとのことで、さっそく、募集をかけることになりました。

しかし、エステ店オーナーは造作譲渡をご希望でその金額は・・・300万円！？

エステ店オーナーに直接、何度も交渉したものの一切譲る気はなしです。

室内を拝見させていただきましたが、高価な器具は持っていくとのことで、残るのは受付台やパーテーションに古い機材・・・新規で事業をされる方にとっては、ほぼ価値なし。

ビルオーナーもエステ店オーナーの希望を叶えてほしいとの依頼だし：；

とりあえず、条件を記載し不動産専用端末に登録！

来ます来ます！反響が！

ビルの場所もよく同業者の方等が興味津々です。実際に内見し、お客様の反応と条件面を提示しましたところ・・・もちろん、×・×・×

そりゃ、そうですよね。

ただ、唯一のお客様で150万での造作買取ならOKというお客様が現れました！場所が非常に良いので、十分回収できる範囲とのこと！

さっそく、エステ店オーナーに交渉開始！

答えは・・・・・・・・・NO！

NO？　えぇぇぇぇぇ！！？

誰が見てもその金額ならOKでしょ：；

引き続き、交渉にあたります：；

相続の豆知識 その２

どうすればいいの！？

[事例]

父も母も既に他界しています。父の先妻に子がいるのは分かっていますが、父は生前、先妻との間で、「子供の相続権利を放棄させるとの念書を取っている」と言っていました。この場合、後妻との間の子達だけの相続になりますか？

[回答]

・先妻は既に離婚しているので先妻には相続権はありません。

・先妻との間の子に関しては、相続権があります。

・先妻との念書は法的効力を有しません。先妻の子であっても嫡出子としての身分を有しており、苗字が違っても何ら影響はないということになります。

参考として、婚姻関係にない間柄での子でも父の「認知」によって相続人になります。「認知」は遺言でもできます。また、認知がないまま父が死亡したり、認知を拒否した場合は「強制認知」という裁判を起こすことができます。

後々のトラブル防止のためにも、父としての責任でしかるべき遺産分与方法を考えておく必要がありますね。

チラシの作成

この数日間、物上げチラシの作成で悪戦苦闘しておりました：；

小さい会社が世間に知ってもらうためには、ネットはもちろんのことですが、足で稼ぐことも非常に大事です！

これまで、知人の紹介などでお部屋探しや物件探しをしておりましたが、やはり大事なのは自ら顧客を作ることですね。

慣れないイラストレーターやフォトショップを使いデザイン性がまったくないものの作ったのがこれです。

当然、私一人で作成は無理無理無理です。

知人に色々と教わりながら、また、素材も提供していただき、なんとか作るのが精いっぱいでした＾＾；

見てもらえるかどうかは二の次でまずは、会社周辺に手巻き開始です！

少しでも目にとめていただければ幸いです！